一、倉儲(chǔ)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況典型調(diào)查
根據(jù)中國物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)對(duì)60個(gè)大型會(huì)員單位的統(tǒng)計(jì)，2011年樣本倉儲(chǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況基本良好，但也有一些不穩(wěn)定因素。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況如下：
1.預(yù)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入280億元，比上年增長(zhǎng)16%，利潤(rùn)4.83億元，增長(zhǎng)12%。貨物吞吐量8281萬噸，比上年減少60萬噸，社會(huì)平均庫存期末462萬噸，比上年減少9萬噸；貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)為8.96次，比上年下降0.64次，庫房空置率1.5%，比上半年增加1.2個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)貨市場(chǎng)席位出租率為89%，下降7個(gè)百分點(diǎn)。
2.倉儲(chǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)：
一是下半年業(yè)務(wù)量下降幅度較大。由于制造業(yè)增速下滑和貨幣政策偏緊的影響，致使采購數(shù)量下滑。加上大宗商品價(jià)格上漲和波幅過大，使許多貿(mào)易商在等待觀望，直接影響到生產(chǎn)資料如鋼材、有色、塑料等的流通量。尤其在8月份之后，庫存物資明顯減少。上海、廣州等沿海地區(qū)，貨物吞吐量下降幅度高達(dá)15%~22%。
二是貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)放慢。2011年為8.96次，比2008年的9.5次、2009年的9.25次、2010年的9.6次低了0.54、0.29和0.64次。意味著貨物流通放慢、在庫時(shí)間延長(zhǎng)和資金周轉(zhuǎn)不靈活。
三是倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)利潤(rùn)主要來源于增值服務(wù)，業(yè)務(wù)構(gòu)成和收入構(gòu)成發(fā)生重大變化。傳統(tǒng)的保管業(yè)務(wù)盈利為負(fù)，而貨運(yùn)代理、現(xiàn)貨市場(chǎng)、質(zhì)押監(jiān)管、加工、配送等業(yè)務(wù)均盈利。庫房業(yè)務(wù)收入超過貨場(chǎng)業(yè)務(wù)收入，比上年增長(zhǎng)26%，而貨場(chǎng)業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。說明客戶對(duì)庫房的需求增加，對(duì)露天貨場(chǎng)的需求減少。這或許會(huì)成為一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
四是鐵路運(yùn)輸業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)43%，大大高于以往年份。在公路運(yùn)輸受道路通行費(fèi)、油耗、亂罰款等因素的影響下，越來越多的客戶選擇了鐵路運(yùn)輸。
五是電子商務(wù)物流、電視購物物流對(duì)倉儲(chǔ)的需求增長(zhǎng)。一些倉儲(chǔ)企業(yè)已在與京東商城等單位合作，提供電商物流服務(wù)。
六是金融物流業(yè)務(wù)增長(zhǎng)38%，低于往年的增長(zhǎng)速度，但依然屬高速增長(zhǎng)。2011年該項(xiàng)業(yè)務(wù)尚未出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)事件，主要得益于管理力度的加大和客戶選擇的優(yōu)化。
二、2011年倉儲(chǔ)行業(yè)重要事件及影響
1.國務(wù)院辦公廳下發(fā)38號(hào)文件——《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》，其中多處條文與倉儲(chǔ)業(yè)有關(guān)，將對(duì)我國倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
主要包括：結(jié)合增值稅試點(diǎn)，盡快研究解決倉儲(chǔ)、配送和貨運(yùn)代理等環(huán)節(jié)與運(yùn)輸環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅稅率不統(tǒng)一的問題；研究完善大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地的土地使用稅政策，既要促進(jìn)物流企業(yè)集約使用土地，又要滿足大宗商品實(shí)際物流的需要；加大對(duì)物流業(yè)的土地改革支持力度，科學(xué)制定全國物流園區(qū)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點(diǎn)保障；明確物流業(yè)類別；整合物流設(shè)施資源；加大對(duì)物流業(yè)的投入，加快推動(dòng)適合物流企業(yè)特點(diǎn)的金融產(chǎn)品和服務(wù)方式的創(chuàng)新、積極探索抵押或質(zhì)押等多種貸款擔(dān)保方式，進(jìn)一步提高對(duì)物流企業(yè)的金融服務(wù)水平。
2.城市驅(qū)趕倉庫的速度加快。
幾乎所有大中城市都在擴(kuò)容，以城市總體規(guī)劃變更、組建新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)等方式擴(kuò)大城市規(guī)模，各省會(huì)城市、重要節(jié)點(diǎn)城市都在進(jìn)行新城建設(shè)。這就使大批倉庫被規(guī)劃掉，在此情形下，一部分倉儲(chǔ)企業(yè)改行，將土地開發(fā)了事；一部分倉儲(chǔ)企業(yè)被迫外遷，而外遷又沒有足夠的倉儲(chǔ)用地供給，或者因?yàn)橥恋貎r(jià)格連年攀升而無力重建。據(jù)中國物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)調(diào)查，大約有40%的倉儲(chǔ)企業(yè)已經(jīng)或?qū)⒃诮窈髱啄暧龅桨徇w問題。
3.集約節(jié)約使用土地和倉儲(chǔ)業(yè)大量用地的矛盾更加突出。
從國家土地控制的情況看，18億畝耕地的紅線已經(jīng)逼近。2008年，耕地?fù)碛辛?8.257億畝，而建設(shè)用地的需求逐年增加，2010年批準(zhǔn)建設(shè)用地48.45萬公頃，是2003年的9倍多。而倉儲(chǔ)業(yè)是占用土地較多的行業(yè)，每萬平米土地最多只能建5000平米庫房，道路、停車場(chǎng)、裝卸區(qū)、輔助區(qū)、綠化等占地較多。無論堆存或使用貨架，庫存容量都有一定限度。由于土地嚴(yán)控，目前許多物流園區(qū)都尚在土地規(guī)劃或等待土地指標(biāo)之中。
另據(jù)國土資源部的公報(bào)，2008年我國出讓土地16萬公頃，總價(jià)9600億，平均600元/┫；而2010年出讓土地29.15萬公頃，總價(jià)2.71萬億元，平均926.3元/┫，價(jià)格上升50%以上。2010年工業(yè)用地平均地價(jià)為629元/┫，合41.95萬元/畝。地價(jià)的升高，拉升了倉儲(chǔ)成本，從而提高了倉儲(chǔ)租金。北京、上海、廣州、深圳的高等級(jí)倉庫租金分別達(dá)到1.1元、1.2元、1.3元、1.4元/平米天。
4.物流園區(qū)建設(shè)熱情高漲，但由于地方政府在容積率、投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、就業(yè)人員等四個(gè)方面提出較高的要求，物流企業(yè)拿地的黃金時(shí)期已經(jīng)過去。
自2003年國家發(fā)出清理整頓園區(qū)的文件后，物流園區(qū)得到了空前的重視和發(fā)展。其主要原因：一是物流園區(qū)是充分綜合使用土地和物流設(shè)施的形式，有客觀的物流需求；二是土地稀缺、升值潛力巨大。任何業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率都無法和土地升值率相比。同時(shí)，土地資本化后，企業(yè)的資產(chǎn)總額會(huì)成倍增加，信用等級(jí)大幅度提升；三是物流園區(qū)成為政府的抓手。30年來各種各樣的園區(qū)經(jīng)濟(jì)給當(dāng)?shù)卣畮鞧DP增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn),物流聚集會(huì)為商流和投資創(chuàng)造條件,使物流有可能成為下輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。因此，幾乎各地政府都在把物流業(yè)規(guī)劃為當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè),以期吸引投資,聚攏資金，增加就業(yè)，增加稅收和土地出讓收入。
在土地緊缺和GDP考核以及財(cái)政支出的壓力下，地方政府在招商時(shí)規(guī)定了招商條件，比如投資強(qiáng)度每畝150萬元以上，每年稅收在20萬元/畝以上，建設(shè)容積率大于2等。這使土地取得成本和使用成本高漲與倉儲(chǔ)企業(yè)微利的矛盾更加突出。倉儲(chǔ)業(yè)營(yíng)業(yè)稅從5%降到3%是舉手之勞，但與增值稅改革捆在一起時(shí)，又讓企業(yè)開始了漫長(zhǎng)的等待。如果不開展增值服務(wù)，倉儲(chǔ)業(yè)的收入利潤(rùn)率大約只有2.5%，資產(chǎn)利潤(rùn)率不到1%。而營(yíng)業(yè)稅為5%，房產(chǎn)稅12%，所得稅25%，能用于積累的資金很少。至此，我們就會(huì)明白倉儲(chǔ)企業(yè)期待土地升值愿望有多么強(qiáng)烈。這就是不賺錢也要占地的怪現(xiàn)象。這些條件驅(qū)使物流園區(qū)向商貿(mào)園區(qū)、總部園區(qū)方向發(fā)展,向投資回報(bào)更快的項(xiàng)目?jī)A斜。
5.普洛斯等國際物流地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大。
2010年10月18日在新加坡上市后，普洛斯(中國)收購深基地19.9%的股權(quán)，成為其第二大股東；收購了傳化物流60%的股份、維龍物流90%股權(quán)、宇培集團(tuán)49%的股權(quán)、中國航港發(fā)展限公司53%的股份，連下五城，戰(zhàn)果頗豐。一是擴(kuò)大了實(shí)物資產(chǎn)的份額，伸出了更多的購地觸角；二是擁有一支物流運(yùn)營(yíng)的隊(duì)伍。普洛斯已牢牢站穩(wěn)中國倉儲(chǔ)業(yè)第一的位置。
6.倉儲(chǔ)物流中心成為物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一。
京東商城將在沈陽建東北地區(qū)總部，投資15億美元建物流中心和改善技術(shù)裝備。蘇寧規(guī)劃在廣州建華南地區(qū)總部，其物流中心占地面積18萬平方米，建筑面積19萬平方米，擁有30萬個(gè)貨位。同時(shí)，蘇寧規(guī)劃在全國建設(shè)60個(gè)物流基地，其中已建成北京、杭州、南京、沈陽、成都、合肥、無錫七個(gè)，即將動(dòng)工的有廣州、天津、青島、徐州、重慶、廈門、北京二期七個(gè)�？梢钥闯�，商貿(mào)流通企業(yè)都極為關(guān)注物流基地的建設(shè)，一方面，發(fā)展區(qū)域物流中心是支撐業(yè)務(wù)擴(kuò)張的必要條件；另一方面，現(xiàn)有的物流設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于企業(yè)發(fā)展的需求。幾年前，就出現(xiàn)總量10萬平米、單體庫2萬平米的需求，現(xiàn)在又增長(zhǎng)為總量20萬平米、單體庫4萬平米的需求。而目前沒有一家倉儲(chǔ)企業(yè)有此能力滿足這樣的需求。
三、2012年倉儲(chǔ)業(yè)展望
1.倉儲(chǔ)與運(yùn)輸配送企業(yè)的融合趨勢(shì)。
根據(jù)中國物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)對(duì)34家五A級(jí)物流企業(yè)和33家兩業(yè)聯(lián)動(dòng)示范企業(yè)的調(diào)查，有64家企業(yè)擁有自己的倉庫和倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)。同時(shí)大型電子商務(wù)公司如阿里巴巴、京東商城等都在大規(guī)模建設(shè)自有庫房；快遞企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)性運(yùn)輸企業(yè)也在建設(shè)自己的貨物集散中心。越來越多的物流活動(dòng)需要在倉庫中進(jìn)行，筆者曾統(tǒng)計(jì)過上述67家企業(yè)的倉儲(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，多達(dá)40多項(xiàng)。此外，特種倉庫的需求量也會(huì)增加，如冷庫、醫(yī)藥、化工危險(xiǎn)品、煤炭、食品類倉庫等。
2.物流中心和物流園區(qū)的布局將會(huì)調(diào)整和規(guī)范。
這是因?yàn)椋阂环矫�，我國�?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化較大，中西部物流增速加快；另一方面，大宗商品的流量和流向及貨品結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，使物流設(shè)施也相應(yīng)變化。但無論何種變化，都需要認(rèn)真解決物流園區(qū)科學(xué)規(guī)劃問題，園區(qū)規(guī)模應(yīng)該與其承擔(dān)的功能相匹配，物流園區(qū)的選址應(yīng)該與綜合運(yùn)輸體系結(jié)合在一起。當(dāng)前最大的危險(xiǎn)是借發(fā)展物流園區(qū)的名義造城，不顧實(shí)際需要蓋高樓，建大廈，辦市場(chǎng)，造酒店�；A(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)被忽視，全國鐵路專用線已從1.8萬條減少到9700條，能進(jìn)行海鐵聯(lián)運(yùn)的碼頭屈指可數(shù)，公路主樞紐規(guī)劃的落實(shí)，值得擔(dān)憂。
3.倉儲(chǔ)業(yè)將進(jìn)入高技術(shù)時(shí)代。
一是更廣泛應(yīng)用信息技術(shù)，增加計(jì)算機(jī)應(yīng)用的覆蓋面。
二是更廣泛使用機(jī)械化、自動(dòng)化的裝卸搬運(yùn)技術(shù)和分揀技術(shù)。這是因?yàn)槿肆Τ杀境掷m(xù)上升，必需用機(jī)械化、自動(dòng)化、信息化來取代人力。同時(shí)貨物的精細(xì)化，要求設(shè)備和作業(yè)的精細(xì)化，以提高效率和準(zhǔn)確度。
三是引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的倉儲(chǔ)管理技術(shù)，如看板管理、精益管理，持續(xù)改進(jìn)、平衡記分卡等。當(dāng)前是我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，也同樣是物流設(shè)施調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)整好了，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)作用，調(diào)整不好將會(huì)拖經(jīng)濟(jì)的后腿。物流布局不當(dāng)會(huì)加大物流成本，從而增加商品流通費(fèi)用，推高物價(jià)，造成浪費(fèi)。
4.商貿(mào)與物流的融合趨勢(shì)。
一是物流企業(yè)更加主動(dòng)為商貿(mào)企業(yè)服務(wù)。二是越來越多的商貿(mào)企業(yè)開始進(jìn)入物流領(lǐng)域，如廈門建發(fā)、象嶼集團(tuán)、開灤物流等；同時(shí)也有越來越多的物流企業(yè)開展商貿(mào)活動(dòng)，如中儲(chǔ)股份、中鐵物資、廈門嘉晟等。商貿(mào)企業(yè)做物流，可以增加服務(wù)功能，爭(zhēng)取更多客戶，保證貨物安全；物流企業(yè)做貿(mào)易，可以充分利用資源，增加信貸額度，分得商業(yè)利潤(rùn)。但也有專家擔(dān)心，商貿(mào)與物流一體化會(huì)降低專業(yè)化的高效率。
5.倉儲(chǔ)物流業(yè)與制造業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。
根據(jù)國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行局的分析，兩業(yè)聯(lián)動(dòng)的廣度、深度都有較大進(jìn)展。兩業(yè)聯(lián)動(dòng)的模式主要有：供應(yīng)商管理庫存、越庫操作、入廠物流、采購物流、銷售物流、加工、組裝、質(zhì)押融資、巡回取貨、調(diào)達(dá)物流、項(xiàng)目總包、區(qū)域總包等。有許多物流企業(yè)還與制造企業(yè)合資成立物流公司，為后者提供專業(yè)化物流服務(wù)。
6.公共物流園區(qū)和租地建庫的模式將被重視。
在廣東等建設(shè)土地稀缺地區(qū)，已出現(xiàn)了租地建庫的趨勢(shì)。即土地所有者不再將土地50年使用權(quán)一次性出讓給物流企業(yè)，而是采取土地租賃方式，租期一般在20年之內(nèi)，租金每年支付。這樣做的好處是土地利用靈活適應(yīng)了城市發(fā)展的需要，政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，物流企業(yè)一次性支出成本降低等，但也使物流企業(yè)的投資缺乏安全感和長(zhǎng)期性。
有關(guān)部門應(yīng)研究完善公共物流園區(qū)和租地建庫并行的方案，即在適合建物流設(shè)施的地區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)，土地屬國有，用途為物流，政府建物流設(shè)施，物流企業(yè)租用。也可由企業(yè)租地建庫，租期為30年，租金每月或每年支付。到期后如果土地規(guī)劃不變，原租地企業(yè)優(yōu)先續(xù)租；如果變更，則依法收回土地，并給予補(bǔ)償。還應(yīng)規(guī)定：土地只能用于物流活動(dòng)，不允許隨便改變用途，不允許轉(zhuǎn)租，物流設(shè)施占地面積需超過用地面積的50%。這樣的好處是使城市擁有較為長(zhǎng)期的物流用地和物流設(shè)施，減少對(duì)土地的炒買炒賣，降低物流企業(yè)的負(fù)擔(dān)等。
